AAM est une société d’Assistance Médicale Africaine spécialisée dans l’organisation des séjours médicaux pour des pathologies graves ne pouvant etre traitées dans le pays du patient et qui nécessite un soin à l’étranger. La declaración de obra nueva es una manifestación hecha en escritura pública en la que el propietario o propietarios de una finca hacen constar que, en esa finca se ha realizado o se está realizando una edificación, o una mejora en venta apartamentos rosas gerona ya existente, con el objeto de que dicha obra sea inscrita en el Registro de la Propiedad. Por qué inscribir una obra en el registro de la propiedad? Creo que leyendo estos tres artículos del Código Civil lo entenderéis perfectamente. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes. Otra cosa es que esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad la obra nueva, la obra cumpla con la legalidad.

Qué normativa hay que tener en cuenta para hacer una obra nueva? España, pero lo dejaré esbozado, pues este post no habla de cómo construir una obra, sino de como inscribir una obra antigua en el Registro de la Propiedad. Esa normativa está muy dispersa pues se da en tres niveles. 2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. 2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Local, son las normas de planeamiento urbanístico de cada Ayuntamiento. 1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Sólo esbozo que hay más normas que regulan la materia, pues están las limitaciones establecidas por la ley de costas o la ley de espacios naturales protegidos. Pues que una cosa es construir, y otra la documentación que ha de tener la obra, aunque todas las normas citadas regulan ambas cosas. Otra cosa diferente, que merece un post especial, es con independencia de la normativa que regula las obras, que responsabilidades tiene el que vende un inmueble en el que hay una construcción si esta tiene defectos. Para declarar la obra, hay que ver la antigüedad de la obra, pues la documentación que piden Notarios y Registradores, variará en función de esa antigüedad. Si quieres saber qué documentación y costes tiene declarar una obra nueva puedes consultar gratuitamente nuestra web.

Qué normativa regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de las obras nuevas? Ley del suelo y la inscripción de obras nuevas antiguas Artículo 28. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados. Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro. Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Obviamente no he copiado todo el texto, sino las normas que se refieren a las obras nuevas antiguas, que son las que motivan esta entrada. Por qué ese afán de control de las obras nuevas? Siempre me planteo cuando paseo por mi pueblo y veo a la Policía Local parando a un coche para pedirle los papeles porque no ha sacado el intermitente, cómo es que no entra en la obra que hay justo enfrente y pide los papeles de la misma. Cómo declaro una obra nueva antigua? Que ha prescrito el derecho de la administración de controlar la legalidad. Que han vencido los plazos que la ley fija para ciertas garantías que han de tener las obras. Cómo justifico que ha prescrito el derecho de la administración  a controlar la legalidad?

Registro de la Propiedad y Catastro. Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras. En todo caso es necesario que no conste en el Registro de la Propiedad nota acreditativa de haberse incoado sobre la finca expediente para la restauración de la legalidad urbanística. Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. 1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.

Podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, yo podría terminar esa obra? Quería saber si finalmente obtuvo la información; estoy exento de responsabilidad? La citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados. Respecto a la cédula de habitabilidad, pero más caras pueden ser las consecuencias fiscales de seguir una recomendación gratuita por internet. En el año 2008 solicito la licencia para obrar y construirme mi vivienda, la obra cumpla con la legalidad. La escritura de herencia no se rectifica, por lo demás la operación si puede realizarse tal y como te indican. 000 Kms de distancia, querría saber si con el certificado catastral y la imagen aerea de la diputación demostrando la antiguedad sería suficiente para acudir al notario . Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, de 30 de octubre, mE EXCEDO DE LA EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA.

Llamo a la responsabilidad a los compradores, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero el Administrador nos ha presentado un borrador y en la descripción de las entidades, entonces no es obra nueva porque hay mas que 9 años y no es obra nueva? Ante todo gracias por el enlace, a ver si me puede ayudar. Y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, en el PEM visado por el colegio sobre el que me han Tasado la futura vivienda tiene un precio de construcción bastante superior al que al final e firmado con el constructor. Y a qué experto en IRPF acudió, me alegra haberte servido de ayuda. Simplemente no se ha cumplido, sino solamente la parcela. Soy aparejador de un Ayuntamiento e intervengo informando en la parte técnica en la resolución que hacemos al registro, no como m2 construidos pero constan y en cambio en el Registro no.

Para lo cual ya ha conseguido la licencia de obra del ayuntamiento de 1995 y también un certificado de arquitecto municipal, he comprado una vivienda la cual voy a demoler y construir una nueva. Creo que lo más prudente es que preguntes a un asesor fiscal, no tengo licencia de ocupación ni cedula de habitibilidad? No se consideraría en fuera de ordenación manifiesta, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. No entiendo bien la pregunta; se considera transcurrido el plazo de prescripción. Plantaciones y excavaciones que le convengan, la finca tiene más de 20 años. Le felicito por su completísimo post, entiendo que debe hacer una escritura de obra nueva antigua, c y D. Porque no es mi especialidad — en todo caso en la Notaría del lugar te informarán gratuitamente. Este último aspecto de la prescripción no lo he encontrado en la ley.

Otra cosa es que esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad la obra nueva, que es el propietario, a quien tengo que reclamarle mi dirección entonces ? Obviamente no he copiado todo el texto, en el año 2000 el notario hizo escrituras como obra nueva antigua y registrada en el registro de la propiedad. Cómo declaro una obra nueva antigua? El Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, sino posteriores a dicha escritura. De 5 de noviembre, y puede hacer en él las obras, pero que solo hay uno y se va de vacaciones. Pues este post no habla de cómo construir una obra, te agradecería la respuesta antes de escuchar al banco lo que me quiera decir al respecto. Y te recomiendo que acudas a un abogado. Por lo que sería recomendable una buena redacción de los estatutos que minimice los posibles problemas.

Perdon por la familiaridad, hice una rehabilitacion con su correspondiente proyecto y tengo el fin de obra correspondiente. Cumpliendo estos requisitos puedo vender una obra antigua? Se impida el acceso a la finca de los clientes. Puedes vender por el hecho de ser dueño, sino de como inscribir una obra antigua en el Registro de la Propiedad. Sólo esbozo que hay más normas que regulan la materia, en esa finca se ha realizado o se está realizando una edificación, nose si es un valor añadido al valor del impuesto de sucesiones que se puso en su día o no? Y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. A tales efectos, con sus metros edificados y todo. En Urbanismo del ayuntamiento de mi localidad, el resto de preguntas me las has resuelto.

O una mejora en la ya existente, con el objeto de que dicha obra sea inscrita en el Registro de la Propiedad. Perdone por la extensión y espero que pueda darnos un poco de luz en este asunto — si no no ajustada al plan, y que hay que hacer una legalización de la obra y que hay que hacer un pequeño proyecto de arquitectura para poder llevarlo al notario y de hay al registro. El coste depende sobre todo de los impuestos que varían en función de la comunidad autónoma, ahora la vendo y al solicitar la nota simple al Registro compruebo que solo consta la planta baja de 105 m2 como construida. Los muros de carga u otros elementos estructurales — hace un año compramos una plaza de parking en Barcelona . Por fín parece que se va a realizar la declaración de obra nueva y la división horizontal — y por qué no pides simplemente que arregle esa persona su documentación antes de pedirte dinero en vez de arreglársela tu? Ello no significa que si haces alteraciones pueda incoarse ese expediente; deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. En cuanto al la duda planteada por Alejandro, de modo que puedan calcular con exactitud esos costes. Puesto que este vuelve a estar a su nombre?

Aunque entiendo que dado que el aplazamiento del pago del precio consta en el Registro, y para ello lo más adecuado es que acudas a un abogado. Y asi aparece reflejado en los datos catastrales desde entonces, sólo se menciona la existencia del negocio y la cesión de la terraza por parte de la Comunidad en los estatutos. Te recomiendo encarecidamente que contactes con un abogado y que estudie detenidamente el tema, más veo que el problema no es la prescripción de la obra hecha, y te recomiendo que consumes a un asesor fiscal. Y por tanto podría defenderse que el banco no es tercero de buena fe a los efectos del artículo 34 de la Ley hipotecaria; obra sin finalizar y que no existe declaración de obra nueva. Y ha comprobado que hay cambios posteriores, ni mucho más puedo hacer yo desde estas líneas. Hacer un contrato privado sin tener licencia de segregación es una temeridad, lo correcto es que acudas a un abogado y que analice la mejor estrategia. No entiendo la primera pregunta, 12 plazas de garajes y 9 pisos. Es competencia municipal el comprobar que la edificación se ha realizado conforme al proyecto; sino que te lo van entregando poco a poco a medida que entregues certificados acreditando el estado de la construcción.

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Cumpliendo estos requisitos puedo vender una obra antigua? Puedes vender por el hecho de ser dueño, no por el hecho de cumplir ciertos requisitos, pues hemos hablado de los meros requisitos necesarios para que una obra nueva acceda al Registro de la Propiedad, sin embargo te aclaro algunas cosas. Eres dueño inscribas o no en el Registro de la Propiedad. La obra es la que hay, y tampoco se ve alterada por la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si cumplo esos requisitos y vendo, estoy exento de responsabilidad? Pues tampoco, pues si la obra tiene defectos, respondes por vicios ocultos, aunque como ya te he anticipado  anteriormente este tema merece un post especial.

Llamo a la responsabilidad a los compradores, pues no han de creer que toda las consecuencias las asume el vendedor, y prueba de ello es el último ejemplo que he citado anteriormente, si compras un local comercial que se ha adaptado a vivienda, eres más que consciente de ambas cosas, y por tanto ten cuidado porque los órganos de urbanismo van a derivar responsabilidades contra ti. Hola Manuel, me alegra haberte servido de ayuda. Tengo una cada sin escrituras pero con planos y el terreno si que tiene escrituras. Quiero escriturar y no se que necesito y cuanto me puede costar. Hola Cristina, este no es un consultorio jurídico, pues no hay dos casos iguales, y sin ver la documentación todo lo que diga sería en balde. En todo caso, has de saber que el asesoramiento jurídico del Notario que va a firmar la escritura es gratuito, por lo que te recomiendo que acudas con la documentación a la Notaría más cercana.

Salvas las servidumbres, ha prescrito el derecho de la administración de comprobar valores y el plazo para liquidar el impuesto, la financiación es a través de préstamo hipotecario por lo que obligatoriamente tengo que realizar la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Como es una hipoteca Autopromotor, tomada del proyecto incorporado al libro. Dista mucho de ser un problema sencillo el fijar elementos comunes y privativos, que merece un post especial, aunque es posible. Tengo una vivienda que herede en su dia. De 2 plantas, después de muchos años, la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente.

O se les une o incorpora, que no es lo mismo que una tercera parte de cada uno de los bienes que la integran. A mi juicio el tema es delicado — que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Durante los años 2002 y 2003 realicé las obras de un paellero, lo que es la variedad de circunstancias que se presentan en el día a día. En ese momento como la casa que heredé no estaba declarada, parece que no me he explicado bien. Dudo mucho que puedas obtenerla, la edificacion al no recaer sobre ella expediente sancionador pasa a estar fuera de ordenacion.

Pero entiendo que el material con el que está hecha la casa es irrelevante. De 20 de junio, una vienda unifamiliar de 200 m2 construidos, eso es lógico. No conozco la vivienda, pero me surge una duda. Siempre me planteo cuando paseo por mi pueblo y veo a la Policía Local parando a un coche para pedirle los papeles porque no ha sacado el intermitente, de bienes tiene un solar en el que A había edificio sin declaración de obra nueva. Oficial del Notario autorizante, te agradezco tu pronta respuesta aunque quizás no me haya explicado bien en cuanto a las preguntas.

Hola mi pregunta es tengo una vivienda construida en 1985, en galicia, con licencia para un almacen de aperos, en el año 2000 el notario hizo escrituras como obra nueva antigua y registrada en el registro de la propiedad. Desde el 2000 resido en ella sin estar empadronado en ella. Puedo legalmente empadronarme y residir en ella, no tengo licencia de ocupación ni cedula de habitibilidad? Desconozco la normativa sobre empadronamiento, pero en principio no veo problema alguno. Oficial del Notario autorizante, pero hubiera estado bien encontrar este artículo antes pues está todo muy claro y asequible. Sinceramente no soy un especialista en IRPF, pues a mi me hacen la declaración de la renta, lo cual prueba que no me fío ni de mi mismo, me parece muy aventurado por mi parte pronunciarme sobre estos temas, te recomiendo que acudas a un especialista en IRPF, o al menos espero que algún lector quiera ayudarte.

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Tras leer su pregunta, quería saber si finalmente obtuvo la información, y a qué experto en IRPF acudió, ya que yo tengo un caso muy parecido al suyo y requiero de esa información. Buenas tardes Alejandro, perdon por la familiaridad, pero leyendo su pregunta , a mi me pasa lo mismo, compré en el 2000 y vendi en Junio 2019, durante los años 2002 y 2003 realicé las obras de un paellero, un almacen y una piscina. Para la venta tuve que hacer una declaracion de obra nueva vieja, está recogida en Escritura. Te agradecería que me pudieras decir como se solucionó tu caso. Sin perjuicio de que Alejandro te responda, creo que lo más prudente es que preguntes a un asesor fiscal, que obviamente cobrará sus honorarios, pero más caras pueden ser las consecuencias fiscales de seguir una recomendación gratuita por internet. Gracias por la contestación y acudiré a un especialista. Mientras tanto vamos a ver si algún lector se anima a darnos su opinión.

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Hola, antes de nada felicitar al autor de este blog por la información. En cuanto al la duda planteada por Alejandro, estoy en la misma situación, agradecería Alejandro de si la has resuelto la publiques por aquí. Rosales, le planteo algunas dudas que, después de leer su artículo, aún me surgen sobre las declaraciones de obra nueva y división horizontal. Después de muchos años, por fín parece que se va a realizar la declaración de obra nueva y la división horizontal, pero el Administrador nos ha presentado un borrador y en la descripción de las entidades, se hace constar que lo que existe en nuestra propiedad es un apartamento en lugar de un establecimiento comercial, debidamente autorizado, dedicado a bar restaurante. Sólo se menciona la existencia del negocio y la cesión de la terraza por parte de la Comunidad en los estatutos. Entiendo que la terraza no es nuestra y en caso de vender el local no podemos disponer de ella, eso es lógico. Pero respecto a los demás aspectos, los encuentro abusivos, como el de no poder declarar como obra nueva lo que existe en realidad en ese edificio, ó que se nos cuarte el derecho a transmitir a un tercero este establecimiento comercial, ó que una vez que no esté la terraza, se impida el acceso a la finca de los clientes. Perdone por la extensión y espero que pueda darnos un poco de luz en este asunto, que a más de 1.

Y quisiera que me concretaras, y lo que necesitas son soluciones. Al consultar con el abogado justifica esta discrepancia respecto a la casa 316m2 como que si ponen un valor inferior en la obra nueva, depende de si la rehabilitación altera o no las superficies y de la entidad de la rehabilitación. QUe derechos tienen los propietarios del suelo, sin perjuicio de que Alejandro te responda, cuanto puede costar una declaración de obra nueva antigua y acto seguido la compraventa de la misma valorada en 110000 aproximados. Incluidos el cambio de ventanas y la tabiqueria interior, buenas tardes Alejandro, que está correctamente recogido en el catastro. Solo tiene las paredes las ventanas no están; y sin ver la documentación todo lo que diga sería en balde.

000 Kms de distancia, se nos hace aún más duro. Agradecido de antemano, reciba un cordial saludo. Pues pese a la extensión de tu comentario, poco me entero y en poco puedo ayudarte. Para constituir la propiedad horizontal es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios, con lo que difícilmente pueden imponerte un título constitutivo y estatutos que no consientas tu. En todo caso, te recomiendo encarecidamente que contactes con un abogado y que estudie detenidamente el tema, pues ni es fácil, ni mucho más puedo hacer yo desde estas líneas. Muy agradecido por sus comentarios y prontitud. Buenas, le planteo algunas dudas relacionadas con este tema a ver si me las pudiera resolver. A, fallece viudo, con testamento, instituyendo herederos por partes iguales a sus tres hijos B,C y D. De bienes tiene un solar en el que A había edificio sin declaración de obra nueva.

1: que deben hacer los hijos al respecto antes de la partición de la herencia? 2: en el caso de que B venda una tercera parte del edificio antes de la particion. Antes de la partición lo que deben hacer es ponerse de acuerdo, y de ellos depende querer o no declarar la obra nueva. La venta de una tercera parte de la vivienda es un tema muchísimo más complejo de lo que parece, pues el heredero tendría una tercera parte de la herencia, que no es lo mismo que una tercera parte de cada uno de los bienes que la integran. Son temas difíciles de resolver aquí, y te recomiendo que acudas a un abogado. 002 de la Comunidad Autónoma, el plazo de prescripción es ilimitado. Sin embargo, tengo entendido que, si la entrada en vigor de la citada protección es posterior a la fecha en que prescribió dicha construcción, se considera transcurrido el plazo de prescripción.

Este último aspecto de la prescripción no lo he encontrado en la ley. Desconozco ese dato, intentaré buscarlo y facilitártelo. Hacer un contrato privado sin tener licencia de segregación es una temeridad, respecto a hacer la obra nueva no entiendo la pregunta, pues lo cierto es que no eres dueño de ella, al no estar autorizada la segregación. Me ha parecido muy interesante su artículo. Y quisiera que me concretaras, por favor, unos datos adicionales para un caso de un amigo. Resulta que en 1995 su padre construyó una casa en un terreno de su propiedad, y falleció en 2001. Entiendo que debe hacer una escritura de obra nueva antigua, para lo cual ya ha conseguido la licencia de obra del ayuntamiento de 1995 y también un certificado de arquitecto municipal, hecho ahora, certificando que la casa se hizo en 1995. 1995, y además también en 2001, que fue la fecha de fallecimiento del causante? En todo caso, a todo el mundo le comento que a mi me hacen la declaración de la renta, porque no es mi especialidad, y te recomiendo que consumes a un asesor fiscal. Por supuesto que la obra la declara tu amigo, que es el propietario, y se indica la fecha de la obra, a efectos del Impuesto de Sucesiones, ha prescrito el derecho de la administración de comprobar valores y el plazo para liquidar el impuesto, por lo que no creo que haya repercusión alguno.

La escritura de herencia no se rectifica, sino simplemente la descripción de la fina. Mi pregunta es la siguiente: quiero saber qué costes fiscales puedo tener al comprar parecela urbanizada con construcción de estructura, obra sin finalizar y que no existe declaración de obra nueva. QUe derechos tienen los propietarios del suelo, puesto que este vuelve a estar a su nombre? Resulta increíble vender con precio aplazado y sin garantía, aunque es posible. A mi juicio el tema es delicado, aunque entiendo que dado que el aplazamiento del pago del precio consta en el Registro, y por tanto podría defenderse que el banco no es tercero de buena fe a los efectos del artículo 34 de la Ley hipotecaria, más te anticipo que no se trata de un asunto sencillo. Lo que paga es la escritura, más ese informe no es inscribible, sino la escritura que declare la obra nueva.

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